Foto: Isaac Martin via Unsplash
En egenföretagare i Gamla stan hyrde under flera år ut ett av rummen i sin hyresrätt via Airbnb. Han hade nästan 400 omdömen och statusen ”supervärd”, men blev till slut uppsagd av hyresvärden. Enligt Hem och Hyra fastställde hovrätten hyresnämndens beslut, och mannen förlorade hela hyreskontraktet. Fallet visar hur snabbt en uthyrning till inneboende kan glida över till något som juridiskt räknas som olovlig andrahandsuthyrning.
Vad hovrätten kom fram till
Enligt artikeln hade mannen genomfört omkring 15 uthyrningar under 80 månader. Både hyresnämnden och hovrätten bedömde att uthyrningen varit systematisk över flera års tid, snarare än en enstaka eller tillfällig lösning. Hovrätten prövade inte hyrans skälighet på nytt utan fastställde hyresnämndens beslut. Mannen fick några ytterligare månader på sig att flytta, men miste sitt hem. Göran Lambertz, tidigare justitiekansler och mannens juridiska ombud, kallade domen ”mycket tråkig och känns för hård”.
Kravet på att du själv bor i lägenheten
Skillnaden mellan en inneboende och en olovlig andrahandsuthyrning ligger i grunden på en enda sak: om du själv bor kvar i lägenheten. Enligt 12 kap. 39 § jordabalken ska en upplåtelse av en bostadslägenhet, eller en del av den, alltid räknas som självständigt brukande om hyresgästen inte använder lägenheten som bostad ”i beaktansvärd utsträckning”. Räknas upplåtelsen som självständigt brukande krävs hyresvärdens samtycke, precis som vid en vanlig andrahandsuthyrning.
Hyresgästföreningen tolkar kravet som att du antingen ska bo permanent i lägenheten, eller använda den som bostadskomplement minst två till tre dagar i veckan, motsvarande ungefär 80 till 100 dagar om året, till exempel vid arbete eller studier på annan ort.
Gränsen mot systematisk uthyrning
Att ha en inneboende är i sig tillåtet utan hyresvärdens tillstånd. Men enligt 12 kap. 41 § jordabalken får hyresgästen inte inrymma utomstående personer i en utsträckning som hyresvärden inte skäligen behöver godta. Vid bedömningen väger domstolen bland annat in hur länge utomstående personer bott i lägenheten och risken för att andra boende störs eller att fastighetens förvaltning försvåras. Just detta var kärnan i tvisten om supervärden: 15 uthyrningar under nästan sju år och en lång rad korta Airbnb-gäster ansågs vara en systematisk verksamhet snarare än en tillfällig inneboendelösning, en gräns Hyresgästföreningen beskriver som uthyrning ”jämförbar med hotellverksamhet”.
Så beräknas skälig hyra för en del av lägenheten
Den andra fällan gäller priset. 12 kap. 55 § jordabalken slår fast att hyran för en del av en lägenhet aldrig får anses skälig om den överstiger en proportionerlig andel av den hyra du själv betalar. Ett tillägg för möbler och annan utrustning får högst uppgå till 15 procent av den hyran, och tillägg för andra nyttigheter (till exempel el eller bredband) får bara motsvara din faktiska kostnad.
I det uppmärksammade fallet bedömde hyresnämnden att 752 kronor per natt var en oskälig hyra, medan en skälig hyra för hela lägenheten enligt deras beräkning motsvarade omkring 493 kronor per dygn. Domstolarna räknade hyran per natt snarare än utslagen över en längre period, en beräkningsmetod som mannens ombud ifrågasatte som orättvis.
Riskerna om du bryter mot reglerna
Konsekvensen av att missköta en inneboendeuthyrning kan bli densamma som vid olovlig andrahandsuthyrning. Enligt 12 kap. 42 § jordabalken är hyresrätten förverkad, och hyresvärden får säga upp avtalet i förtid, om hyresgästen utan behövligt samtycke upplåter lägenheten i andra hand utan giltig ursäkt, eller tar emot särskild ersättning för överlåtelsen eller upplåtelsen. Fallet med supervärden visar att en uthyrning som i praktiken blivit systematisk kan bedömas på samma sätt, även om den som hyr ut kallar sig inneboende och inte andrahandshyresgäst.
Så uthyr du tryggt till en inneboende
Vill du dela din bostad utan att riskera ditt hyreskontrakt, är det några punkter som är särskilt viktiga att hålla koll på:
- Bo kvar i lägenheten i beaktansvärd utsträckning, inte bara skriv dig där.
- Håll uthyrningen begränsad till en eller ett fåtal inneboende i taget, inte löpande korttidsuthyrning som liknar hotellverksamhet.
- Sätt en hyra som motsvarar en proportionerlig andel av din egen hyra, med högst 15 procents tillägg för möbler.
- Ta aldrig ut särskild ersättning utöver den skäliga hyran, det är i sig grund för att förverka hyresrätten.
- Skriv ett tydligt inneboendeavtal så att villkoren går att visa upp vid en eventuell tvist.
Är du osäker på om din uthyrning håller sig inom gränserna kan du vända dig till Hyresgästföreningen eller en jurist för rådgivning i ditt enskilda fall. Den här texten är en allmän genomgång av reglerna och ersätter inte juridisk rådgivning.