Hyresvärden kan säga nej till ditt byte. Då kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Nämnden ska ge tillstånd om du har beaktansvärda skäl och bytet inte blir en påtaglig olägenhet för hyresvärden. Nämndens beslut om byte går i regel inte att överklaga. Hela ditt underlag behöver därför finnas med i den första ansökan.
Hyresnämnden kan ge dig rätt att byta hyresrätt
Du får överlåta ditt förstahandskontrakt i utbyte mot hyresrätten till en annan lägenhet. Det gäller om hyresvärden går med på bytet eller om hyresnämnden lämnar tillstånd enligt 12 kap. 35 § jordabalken.
Både du och den du byter med behöver tillstånd av era hyresvärdar. Får ni inte det, måste var och en söka och få tillstånd av hyresnämnden. Ett ja från din egen hyresvärd räcker inte om bytespartnerns hyresvärd säger nej.
Beaktansvärda skäl handlar om varför du behöver bytet
Lagen definierar inte beaktansvärda skäl. Sveriges Domstolar ger tre exempel: du behöver en större bostad, en bostad med lägre hyra eller en bostad närmare arbetet. En familj som har vuxit ur sin tvåa passar in i det första exemplet. Den som efter en separation inte längre klarar hyran ensam passar in i det andra.
Skriv konkret i ansökan. Ange hur många ni är, hur stor lägenheten är, vad hyran är i dag och vad den blir efter bytet. Ange också hur långt du har till arbetet i dag och efter bytet.
Påtaglig olägenhet beror på den som tar över din lägenhet
Den som byter till sig din lägenhet ska vara skötsam och kunna betala hyran. Lagen ställer inget inkomstkrav och anger inget annat mått.
Många hyresvärdar har egna uthyrningskrav, till exempel en viss inkomst. Enligt Sveriges Allmännyttas chefsjurist Lars Matton torde sådana interna föreskrifter inte i sig innebära en påtaglig olägenhet när bytesparten inte uppfyller dem. Sveriges Allmännytta är de allmännyttiga bostadsföretagens organisation. Bytespartnerns ekonomi och skötsamhet väger ändå tungt i bedömningen. Skicka därför med underlag om bytespartnerns inkomst och om hur hen har skött tidigare boenden.
Fyra regler avgör om du får byta hyresrätt
Kortare tid än ett år kräver synnerliga skäl
Har du eller den du byter med bott i sin lägenhet kortare tid än ett år när ansökan görs? Då ska nämnden lämna tillstånd endast om det finns synnerliga skäl för bytet. Det är ett betydligt strängare krav än beaktansvärda skäl. Räkna därför tiden för båda lägenheterna innan ni ansöker.
Ersättning för bytet stoppar tillståndet
Nämnden ska inte lämna tillstånd om det finns anledning att anta att någon i bytet har begärt, avtalat om eller tagit emot ersättning. Att ta emot en särskild ersättning för att överlåta en hyresrätt är dessutom ett brott. Straffet är fängelse i högst två år, eller upp till fyra år om brottet är grovt. Även den som betalar kan dömas, till böter eller fängelse i högst två år, och vid grovt brott till fängelse i lägst sex månader och högst fyra år.
Nämnden lämnar inget förhandsbesked
Du kan inte fråga nämnden i förväg om bytet skulle godkännas. Nämnden tar ställning först när du har ansökt om tillstånd.
Beslutet om byte går i regel inte att överklaga
Hyresnämndens beslut om lägenhetsbyte får inte överklagas. Det finns ett undantag. Nämnden får själv tillåta ett överklagande till hovrätten om prövningen är viktig för hur lagen ska tillämpas i andra fall. Allt som talar för bytet behöver finnas med från början.
Tre veckor utan svar ger inte rätt att byta
Treveckorsregeln i jordabalken gäller också när du begär samtycke till ett byte. Om hyresvärden inte svarar inom tre veckor, eller vägrar utan skälig anledning, får hyresgästen säga upp hyresavtalet. Treveckorsregeln ger aldrig rätt att byta. Ett uteblivet svar räknas inte heller som ett ja.
Vissa hyresrätter kan du inte byta via hyresnämnden
Rätten att byta gäller förstahandskontrakt. Nämnden kan inte pröva ett byte om du hyr i andra hand eller hyr en del av någons bostad. Samma sak gäller om du hyr en lägenhet i ett tvåfamiljshus eller en bostadsrättslägenhet av den som äger den. Undantagen omfattar också enfamiljshus och ägarlägenheter som inte är avsedda att hyras ut varaktigt. Hyr du ett möblerat rum eller en fritidsbostad gäller undantaget om hyresförhållandet har varat högst nio månader i följd.
Du kan bara byta hyresrätt mot hyresrätt. Triangelbyten och andra kedjebyten räknas också som byten, och samma villkor gäller för dem.
Ansökan om byte av hyresrätt tar fyra steg
- Be om samtycke skriftligt. Skicka din begäran till hyresvärden med e-post eller brev. Spara begäran och hyresvärdens svar.
- Fyll i ansökan. Använd gärna blanketten HN1. Ange dig själv som sökande och hyresvärden som motpart. Ange också namn och adress till din bytespart, varför du vill byta och när.
- Skicka med underlaget. Bifoga handlingar som visar varför hyresvärden inte tillåter bytet. Bifoga också det som styrker dina skäl och bytespartnerns ekonomi.
- Skicka till rätt hyresnämnd. Nämnden bestäms av var fastigheten ligger. Du kan skicka ansökan med e-post eller via e-tjänsten.
Ansökan ska vara skriftlig och är kostnadsfri. Nämnden kan besiktiga bostaden och hämta in annan utredning när det behövs. Underlaget för dina skäl ska du ändå själv skicka med i ansökan. I de flesta ärenden kallas du och hyresvärden till ett sammanträde, där nämnden först försöker få er att komma överens.
Hyresgästföreningen vill ta bort kravet på beaktansvärda skäl
Hyresgästföreningen föreslår i rapporten Rivstart att formuleringen om beaktansvärda skäl stryks ur 35 §. Enligt förslaget ska ett avslag bara kunna ges vid tydliga och sakliga skäl. Föreningen vill också att hyresvärden ska ge besked om ett byte inom rimlig tid.
Det är ett förslag och inte gällande rätt. För den som vill byta i dag gäller 35 § som den lyder nu, med kravet på beaktansvärda skäl. Tre veckor utan besked ger i dag hyresgästen rätt att säga upp avtalet.
Senast faktagranskad: 24 september 2026